역전세난, 전세보증금을 지키기 위해 알아야 할 4가지

 

부동산 전세 사기에 대한 뉴스는 계속 접하고 있다. 주로 시세가 확정되지 않은 신축 빌라인 경우가 많으므로 일단 세입자가 한, 두 번이라도 바뀐 집을 선택하는 것이 조금은 더 안전하다.

 

부동산 사기가 아니라도 2021년 급등했던 부동산 시장이 하향곡선을 그리며 매매뿐 아니라 전세 시장도 불안해지면서 다른 의미로도 전세 보증금이 위기에 처해있다. 급속히 내려간 부동산 매매가에 역전세 우려 물건들이 대거 속출할 예정에 있기 때문이다. 전 재산일 뿐만 아니라 대출까지 끼어있는 내 전세보증금을 지키기 위해 우리는 무엇을 알고 있어야 하고, 어떤 방어를 해야 하는지 알아보자. 

 

일단 전세 보증금이 매매가보다 높은 상황이라면 계약 만료인 3개월 전에 임차인에게 퇴거를 통보하거나, 계약 연장 요구시에는 보증금 시세차액 반환을 요구해야 한다.  

 

1. 전세보증금 반환전에는 이사하지 않는다. 
2. 이사를 해야 한다면 임차권등기명령제도를 이용한다. 
3. 신규계약이라면, 전세보증금반환보증에 가입한다. 
4. 임차인의 국세 체납액을 열람한다. 

이에 대해 어떤 내용이 있는지 하나하나 알아보자. 

 

역전세난, 전세보증금 반환이 어렵다면?

1. 전세보증금 반환전에는 이사하지 않는다.

보증금 회수가 어려운데 이사하지 않아도 되는 상황이라면 현 시세에 맞추어 재계약을 해야 한다. 2년을 더 살겠다는 의사 표현을 하면 '계약갱신권'을 사용한 것으로, '보증금 반환 요구 권한'을 가지게 되는데, 이는 계약 갱신과 같은 효과를 가지므로 시세에 맞게 재 조정이 가능하다. 집주인에게 내어줄 보증금 차액이 없다면 역으로 집주인에게서 이자 명목의 월세를 받는 방법도 가능하다. 

 

2.  이사를 꼭 해야 한다면

짐을 빼고 다른 집으로 전입신고를 마치고 나면 '주택임대차보호법'에서 전입신고와 확정일자 절차를 마무리한 세입자에게 보장해주는 주택의 우선변제권이 사라진다. 이럴 경우에는 가족 중 한 사람이라도 기존 전셋집에 주소지를 남겨두어 계속 머물며 전세권자의 권리를 유지해야 한다. 

 

그럼에도 부득이하게 이사를 해야 한다면, '임차권등기명령제도'를 이용한다. '임차권등기명령제도'란 전세 보증금을 반환받지 못한 세입자가 있다는 사실을 공지하는 절차로 집이 경매에 넘어가거나 하는 특별한 경우에도 안전하게 전세보증금을 받을 수 있도록 하는 법적 보호 장치이다. 임차권등기가 완료되면 전세금이 모두 반환될 때까지 보증금 반환 지연에 따른 이자를 청구할 수 있다. 

 

계속 보증금을 돌려받지 못한다면, '전세금 반환소송'을 걸거나, '임차권등기명령'을 거치지 않고 경매신청을 통해 보증금을 회수하는 방법도 있다. 이때, '전세보증금반환내용증명서'를 먼저 작성해 송달해야 한다. 이는 반환에 대한 총구를 하였다는 분명한 증거가 되며, 후에 소송에서도 유리한 증거가 된다.

 

3. 신규 계약시

1. 계약자의 신상을 확인한다. 

가장 기본적인 부분이지만 쉽게 넘길 수 없는 부분이다. 일단 계약 시에 임대차 계약 전 후로 등기부 등본을 꼼꼼하게 살펴야 한다. 그리고 등기사항 증명서에 소유주의 이름과 계약 당사자가 동일 인물인지를 확인해야 한다. 계약 당사자가 대리인일 경우 반드시 위임장과 인감증명서를 확인하고 인감도장이 날인됐는지 살펴봐야 한다.

 

2. '전세보증금반환보증'에 가입한다.

'전세보증금반환보증'이란 세입자가 일정 금액을 내고 가입하고, 계약 만기 시 전세금을 돌려받지 못하면 보증 기관에서 전세금을 대신 반환해 주는 제도이다. 임차인의 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세 계약 기간의 절반이 경과하기 전까지 신청이 가능하다. 전세보증금반환보증에 가입할 예정이라면, 전세보증금반환보증도 집의 가치에 따라서 달라질 수 있으므로 계약 시 '만약 전세보증금반환보증 가입이 거절되면 계약은 무료로 한다.'는 특약을 걸어두는 것이 좋다. 

 

3. 계약시 특약 추가.

부동산을 담보로 대출을 일으키는 근저당권설정등기는 등기신청일로부터 효력이 발생하지만, 전입신고는 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문에 이를 이용하여 계약 후에 근저당권설정을 하거나 매매를 해버리는 사기 전세건도 발생하고 있다. 이런 위험으로부터 임대인의 권리를 보호하기 위해 '임대 계약 후 1달 이내에 추가로 다른 담보를 설정하지 않는다. 담보가 설정되어 있을 시에는 즉시 계약을 취소하고 즉시 보증금을 반환한다'와 ‘전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다’ 같은 특약을 넣어 계약서에 힘을 더해야 한다. 이러한 특약을 포함한 계약서를 작성하고 동사무소에서 확정일자를 받은 후에, 해당 주택에 거주자가 없으면 잔금을 치르기 전에 임차인과 상의하여 미리 전입신고를 해서 우선변제권(전셋집이 경매로 넘어갈 경우 우선해 돈을 돌려받을 수 있는 권리)을 빠르게 확보하고 임대인으로서의 우선권이 생기도록 해야 한다.

 

4. 국세 체납액 열람

2023년 4월부터 세입자는 집주인의 동의 없이도 '미납국세 열람제도'를 통해 국세 체납액 열람이 가능하다고 하니 계약 시에 종합부동산세 등의 국세 완납 내역을 열람하거나, 계약시 첨부하도록 요구하자. 

 

 

전세금 반환이 어려워 보인다면 빠르게 대응해야 하며, 지급명령 신청이나 반환 청구등의 절차를 준비해야 한다. 하지만 어쩔 수 없이 전세 사기에 휘말린 전세사기 피해자들을 구제하기 위해 정부에서 전세사기 피해자들에게 1억 6천만 원까지 연 1%대의 저리의 긴급대출이 제공되고, 최장 6개월까지 시세의 30% 수준으로 거주할 수 있는 임시거처가 지원된다. 또한 상대적으로 부동산 거래 경험이 적은 20,30세대 등을 위해  '자가진단 안심전세 앱(app)'을 출시하고, 임차인 '핵심 체크리스트'를 만들어 배포한다.